La caución para alquileres es un producto en pleno avance, con una demanda en crecimiento. Sobre este tema, contamos con la opinión de Virginia Marinsalta, Gerente de Asegurados de AlbaCaución; Gonzalo Córdoba, Presidente de Crédito y Caución; Sebastián Guerrero, Vicepresidente de Crédito y Caución; y Bruno Campanero, Jefe de Seguros Generales de Provincia Seguros.
Escribe Aníbal Cejas
El artículo 31 de nuestra Constitución Nacional consagra el derecho a la vivienda. Sin embargo, quienes no poseen una unidad deben alquilar. Lo mismo ocurre con aquellas empresas que no cuentan con inmuebles en su patrimonio.
En los últimos años se verifica una tendencia al aumento de la cantidad de inquilinos que responde al encarecimiento del costo de las viviendas. Además, los precios de los alquileres están en constante suba. Se estima que en todo el país, el porcentaje de inquilinos es del 14% sobre el total de la población.
Si tradicionalmente, el precio de los alquileres representaba cerca del 25% de los ingresos promedio de las personas en la Argentina, hoy ese porcentaje es algo mayor: para algunos casos, como sucede en la CABA, puede ser del 40% o más.
Según datos de la primera encuesta a inquilinos argentinos, de la Federación Nacional de Inquilinos, difundida por Reporte Inmobiliario (una investigación con 19 mil respuestas), la principal preocupación de los inquilinos es el precio del alquiler (87%). Y la exigencia de un título de propiedad de un familiar directo como garantía preocupa al 45% de los encuestados. Este tema se vuelve más preocupante en las grandes ciudades como Córdoba, Rosario, Mar del Plata, Conurbano de Buenos Aires y CABA.
Otro dato importante del estudio presentado por Reporte Inmobiliario es que el tema del alquiler de la vivienda para asentar el hogar es llevado adelante mayoritariamente por mujeres.
De acuerdo a datos de la Encuesta Permanente de Hogares del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), los hogares inquilinos destinan el 28,3% de su gasto de consumo a rubros relacionados con la vivienda: 13,8 puntos porcentuales más que la media nacional.
A nivel nacional, el 22,8% del presupuesto de los hogares se destina a la adquisición de Alimentos y bebidas no alcohólicas; el 14,5% a Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles; y el 14,4% a Transporte. El resto de los gastos tienen una menor representación.
En la CABA
Con casi 3 millones de habitantes, en 2010, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), los propietarios representaban el 56% de los habitantes y el 30% eran inquilinos.
Datos oficiales demuestran que en CABA la cantidad de inquilinos aumentó. Según las cifras, hacia fines de 2018 el 52% de los habitantes son propietarios de su vivienda y el 36% alquila. Casi un millón de personas viven en unas 380.000 viviendas alquiladas.
Según el Informe sobre situación habitacional de los/las inquilinos/as en la Ciudad de Buenos Aires realizado por el Observatorio de Vivienda de la Ciudad en Noviembre de 2018, en la CABA el 52,2% de los hogares son propietarios de la vivienda y el terreno, el 35,1% inquilinos y 12,7% propietario de la vivienda solamente, ocupante en relación de dependencia o por trabajo, préstamo, cesión o permiso- ocupante de hecho.
Estos datos y los que detallaremos a continuación, corresponden a 2017, ya que el Informe procesó los datos de la Encuesta Anual de Hogares 2017, de la Dirección General de Estadística y Censo de la Ciudad de Buenos Aires.
Si bien tanto en zona norte, centro y sur la proporción de hogares propietarios se mantiene próxima a la media (oscilante entre 50 y 53%), el porcentaje de hogares inquilinos es mayor en zona norte (38,6%), algo inferior en zona centro (35,7%) y significativamente inferior en zona sur (29,10%) donde la categoría de tenencia más precaria supera ampliamente la media.
El informe indica que en los últimos 14 años la proporción de hogares inquilinos creció 11 puntos porcentuales (pasó de 23,9% en 2003 a 35,1% en 2017) y los hogares propietarios han decrecido en casi iguales proporciones (64,4% en 2001 y 52,2% en 2017).
La variación porcentual de los hogares inquilinos entre 2011 y 2017 fue de 19%. Las comunas que en los últimos 6 años han incrementado en mayor medida la proporción de inquilinos son: 3, 2, 13, 6, 8, 12, 7, 14 y 9 (en orden descendente) con una variación entre 37,6% y 20%, y en menor proporción el resto de las comunas (comunas 5, 11, 10, 15, 1 y 4).
La investigación también reveló que el 75,5% de los/as jefes/as de hogar inquilinos tiene menos de 51 años y cerca del 57% tiene menos de 40 años, es decir que se trata de hogares a cargo de personas relativamente jóvenes. A medida que aumenta la edad de los/as jefes/as de hogar, descienden los hogares inquilinos y aumentan los propietarios.
En cuanto a los recursos económicos para sostener los alquileres, el estudio indica que más del 58% de los/as jefes/as de hogares inquilinos tenían (en 2017) un ingreso individual de entre medio y 2,5 salarios mínimos vitales y móviles (SMVM), en tanto menos del 14% percibe más de 4 SMVM, concentrando el 34,5% las categorías de ingreso de entre 1,5 a 2,5 SMVM. Si en cambio analizamos los ingresos totales familiares de los hogares inquilinos, resulta prevalente la categoría de ingresos superior, más de 4 SMVM (30,2%).
El 80% de los/las jefes/as de hogares inquilinos eran asalariados/as, el 16,4% trabajadores/as por cuenta propia, 3,3% patrón o empleador/a y 0,1% trabajador/a familiar.
El Seguro
En este contexto, la divulgación del seguro de caución de alquileres trajo una solución para el tema de la garantía, algo que ya se ha mencionado constituye una preocupación muy relevante para el 50% de los inquilinos.
Acerca de este seguro de caución, Virginia Marinsalta, Gerente de Asegurados de AlbaCaución, indicó que «la cobertura comprende dos incisos: por un lado cubre el pago de los alquileres adeudados y, por el otro, el depósito en garantía que se puede sustituir con la póliza. Como en todos los seguros de caución, hay tres partes intervinientes: el locador o propietario, el locatario o tomador, y la aseguradora como garante del contrato, cubriendo al obligado principal, que es el inquilino».
«El seguro incluye el monto mensual de alquiler y las expensas por el plazo total del contrato. También, se pueden agregar a la cobertura algunos servicios como ABL, gas, luz, entre otros», añadió Gonzalo Córdoba, Presidente de Crédito y Caución.
En tanto, Bruno Campanero, Jefe de Seguros Generales de Provincia Seguros, manifestó: «A diferencia de otras alternativas del mercado, nuestro producto se amplía a cubrir 5 aspectos contractuales como son:
• Pago de Alquileres.
• Depósito en garantía.
• Expensas ordinarias.
• Impuestos provinciales y municipales.
• Ocupación indebida».
«Win Win»
Acerca de los beneficios para los inquilinos y propietarios de esta cobertura, Sebastián Guerrero, Vicepresidente de Crédito y Caución, indicó: «Para el inquilino el beneficio consiste en que puede obtener la cobertura con mínimos requisitos y con una aprobación inmediata, sin necesidad de contar con propiedades a su nombre. Es un trámite simple y ágil, ya que no es necesario que la compañía concurra a la firma del contrato.
Respecto al propietario, el seguro es emitido por una Compañía de Seguros, regulada y auditada por el Estado a través de la Superintendencia de Seguros de la Nación, tiene mayor respaldo que cualquier otra garantía. A través del patrimonio sujeto a contralor y los reaseguradores internacionales que CyC posee para responder ante los reclamos, este seguro es más ventajoso al momento de ser ejecutado respecto de otras garantías».
Luego, Marinsalta reforzó: «Los principales beneficios para el inquilino son la posibilidad de alquilar y ofrecer una garantía sin la necesidad de tener que solicitar a familiares o conocidos una garantía propietaria. En este caso, se puede tomar el seguro con la demostración de ingresos del inquilino y demás personas que habiten el inmueble. Además puede acceder a una financiación muy conveniente para el pago de la póliza.
Para el propietario, el beneficio es significativo por el hecho de contar con el resguardo de una aseguradora, en nuestro caso especialista, que lo indemnizará ante los incumplimientos del inquilino en el pago de los alquileres y/o de los conceptos incluidos en el depósito. Las compañías de seguros somos reguladas y controladas en forma muy rigurosa por la Superintendencia de Seguros de la Nación, asimismo contamos con contratos de reaseguro que acrecientan nuestra solvencia. En consonancia con ello, y previo a otorgar la garantía, realizamos análisis crediticios del tomador, por lo que el asegurado (locador) cuenta con la tranquilidad de nuestro expertise en tantos años de suscripción y análisis de negocios».
A esto, Campanero agregó: «Para el inquilino, se trata de un producto de muy fácil contratación donde solo debe presentar el contrato de alquiler, últimos 3 recibos de sueldo y el formulario de contratación. Una vez presentado y calificado, el Tomador recibe la póliza por correo electrónico dentro de las 48 horas.
Por el lado del propietario, no tiene que preocuparse por garantías apócrifas o tener que perseguir a terceros para cobrar lo que le corresponde. También el tiempo de cobro es un diferencial con la garantía hipotecaria; una vez configurado el incumplimiento (siniestro), el Asegurado cobra dentro de los 15 días».
Cifras
• En AlbaCaución, las garantías para alquileres representan menos del 10% de la facturación.
• En Crédito y Caución, significan el 5% de la producción y ya han emitido más de 150 pólizas en este ejercicio.
• En Provincia están afianzando unos 5.000 contratos anuales.
Requisitos
Sobre los requisitos de contratación, Guerrero explicó: «Ser mayor de 18 años de edad, poseer un año de antigüedad laboral o demostrar continuidad de un año en algún otro empleo, que el alquiler mensual no supere el 30% de los ingresos, y no registrar antecedentes financieros desfavorables.
En caso de no cumplir con alguno de los requisitos, eso puede ser salvado por algún familiar que sí los cumpla. Para realizar nuestro análisis solicitamos la copia del DNI y los últimos 3 recibos de sueldo».
Luego, Marinsalta dijo: «Inicialmente, al locatario se le solicita una copia del contrato de alquiler para analizar las condiciones. En esa instancia también se solicita la demostración de ingresos, recibos de sueldo o declaración de bienes, según el caso. Luego de aprobada su solicitud, y previo a la emisión de la póliza, debe presentar el formulario de la compañía, que llamamos Carta de presentación y que debe ser certificada ante escribano o banco. Para retirar la garantía, la misma debe ser abonada».
En Provincia Seguros, según Campanero, los requisitos son: «Relación de dependencia con un mínimo de antigüedad de 6 meses, el monto del alquiler no debe superar el 35% de sus ingresos brutos y debe estar dentro de los parámetros crediticios en Nosis».
El rol del Productor Asesor
Todos los aseguradores destacaron el importante papel que cumple el Productor Asesor de seguros en esta operatoria, sobre todo en el momento de la comercialización, verificando que se cumplan los requisitos de contratación.
«Lo mejor que puede hacer el PAS para asesorar a sus clientes es realizar un análisis previo de antigüedad laboral, relación alquiler/ingresos y Nosis, a los efectos de no tener problemas en la aceptación de la cobertura por parte de la compañía. De esta manera, se evitan cuestiones que afectan la relación comercial y alargan los tiempos para cerrar la operación. Una vez emitida la póliza, es un producto que no requiere de posventa, con lo cual le genera comisiones sin requerir ninguna acción posterior», detalló Campanero.
Acto seguido, Marinsalta resaltó: «Los productores que nos conocen y trabajan con nosotros con habitualidad saben que analizamos las carpetas con celeridad, pero no es un producto que trabajemos en forma masiva. Somos una compañía que otorga este producto con análisis previo, y que inclusive hasta hace unos años era casi dirigido a clientes, luego se fue flexibilizando, y hoy también los particulares o clientes potenciales pueden tomarlo. El aporte del productor es muy valioso porque al conocer su cartera puede ofrecerlo a todos sus clientes, pudiendo éstos ser tomadores o asegurados. El costo de la gestión es bajo y la póliza queda vigente por al menos dos años».
Oferta
Casi todas las aseguradoras operan el producto, pero no todas con la misma intensidad. De hecho, algunas casi no lo ofrecen y otras se enfocan solo en alquileres comerciales (para empresas).
Para Campanero, una de las ventajas del seguro de Provincia es que «tiene un abanico más amplio de coberturas y un costo menor en relación al resto de alternativas que ofrece el mercado, también la posibilidad se abonarlo en 24 cuotas mensuales sin ningún tipo de interés».
Por su parte, Córdoba resaltó: «Nuestra compañía ofrece un servicio de calidad, mínimo costo y canales de venta exclusivos que agilizan y simplifican el proceso; son nuestros pilares en este producto. También contamos con medios de pagos en cuotas y sin interés. Pueden obtener la garantía a través de nuestra Web exclusiva: https://alquileres.creditoycaucion.com.ar/.
También se puede consultar a: cycalquileres@creditoycaucion.com.ar o solicitudes@creditoycaucion.com.ar».
A su turno, Marinsalta expresó: «En la actualidad son varias las compañías que lo ofrecen pero, como mencionaba antes, nosotros lo ofrecíamos principalmente a clientes con trayectoria, con gran foco en las Pymes, pero hoy incluimos en nuestro portfolio a particulares también. Hemos diseñado condiciones de suscripción más flexibles en la medida que hemos podido conocer más la siniestralidad de este nicho, que si bien no es baja, por el momento es razonable. Como servicio diferencial cabe destacar que contamos con un cotizador on line (www.albacaucion.com.ar) que agiliza el primer contacto con la compañía».
Perspectivas
«Desde una visión más macro hoy, como en todo momento de recesión, la demanda en general baja, pero por otro lado al no haber disponibilidad de líneas de crédito para la compra de inmuebles, muchas personas y familias se ven en la obligación de alquilar -resaltó Marinsalta-. Desde una mirada más micro y del producto, como mencionaba, este seguro fue aprobado por la Superintendencia de Seguros de la Nación hace muchos años pero desde unos pocos realmente ha tomado otro vuelo, porque se comprende más su cobertura, hay mayor confianza en las aseguradoras, y las propias inmobiliarias lo recomiendan a sus clientes (locatarios y locadores) por las bondades que brinda para ambas partes».
Posteriormente, Campanero opinó: «El producto de alquileres tiene un comportamiento procíclico con respecto a la macro del país, cuando la economía del país se reciente, la siniestralidad aumenta. Aunque vale aclarar que toda situación que desfavorece a la compra/venta de inmuebles, favorece a un aumento en las ventas del seguro de caución, ya que aumenta la oferta de inmuebles en alquiler. Creemos que una ley nacional de alquileres facilitaría mucho nuestra operatoria, ya que eliminaría las ambigüedades de los contratos de alquiler».
Para finalizar, Córdoba apuntó: «Las perspectivas son buenas, teniendo en cuenta la facilidad para obtener el seguro, el bajo costo y el respaldo que el mismo posee al ser emitido por una Compañía de Seguros auditada por Superintendencia. Tenemos todas las expectativas puestas para desarrollar un producto de gran crecimiento en los próximos años y entendemos que el contexto político, social y económico del país acompañará e impulsará el desarrollo de este seguro que responde a una demanda social originada en la falta de crédito a la vivienda».
Ley de Alquileres
El proyecto de ley de Alquileres obtuvo dictamen favorable en comisión y podría tratarse en Diputados el 20 o el 27 de noviembre. Establece la extensión del contrato a 3 años, un nuevo sistema de garantías, y un mecanismo de actualización anual (en lugar de semestral) con un índice combinado entre IPC y RIPTE.