Nueva Ley de Alquileres

La opinión de Compañías, Unión de Inquilinos e Inmobiliarias

A partir del 1° de Julio de 2020 entró en vigencia la Nueva Ley de Alquileres, que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación tendientes a mejorar el estado de situación de los inquilinos. Por ello, dialogamos con referentes de las compañías de seguros especializadas en caución de alquileres, la Unión Argentina de Inquilinos y, además, dos importantes representantes de Inmobiliarias, para conocer sus puntos de vista sobre esta nueva legislación.

Escribe Dra. Gabriela Álvarez

Ley 27.551

A partir del día 1° de Julio de 2020, entró en vigencia la Ley 27.551, o también conocida como Nueva Ley de Alquileres, que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación tendientes a mejorar el estado de situación de los inquilinos. Entre sus puntos principales podemos destacar:
• El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años.
• El mes anticipado y el depósito de garantía no podrán ser mayores al equivalente a un mes de alquiler.
• El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
• Aquellas expensas que deriven de gastos habituales quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
• Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
• La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
• En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).
• Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
• El valor del alquiler sólo podrá ajustarse anualmente, según un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
• Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal. Entre ellas, la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
• Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

A raíz de la sanción de esta nueva ley, hablamos con varios referentes del mercado como son las compañías de seguros especializadas en caución de alquileres, la Unión Argentina de inquilinos y diversas inmobiliarias, quienes nos brindaron sus puntos de vista respecto de esta nueva legislación.

De izquierda a derecha, Analia Filpo, Subgerente de Asegurados y Relaciones Institucionales de Alba Caución; Agustín Del Torchio, Gerente Comercial de Afianzadora; y Gustavo Guereña, Gerente de Caución de Allianz Argentina

Compañías de Seguros de Caución de Alquileres

A los efectos de conocer su opinión en profundidad, realizamos el siguiente cuestionario que nos permite conocer el manejo de este nuevo nicho de mercado.

– ¿A quiénes está dirigido el seguro de caución de alquileres y qué coberturas otorga?
Analia Filpo, Subgerente de Asegurados y Relaciones Institucionales de Alba Caución, comenta que la garantía de alquileres que ofrece Alba Caución está dirigida tanto a personas como a empresas. «Para nuestra compañía no se trata de un producto nuevo, ya que llevamos 60 años en el mercado como especialistas en seguros de caución y siempre formó parte del portfolio de productos que comercializamos. El seguro para alquileres representa una solución para aquellos que necesitan acceder a un alquiler y no cuentan con una garantía propietaria. Y así entendida, representa para nuestros clientes/empresas apoyar el crecimiento y planes de expansión con la concreción de nuevas sucursales o un beneficio para sus empleados que buscan mudarse. Y con respecto a nuestro canal PAS, la han utilizado para alquilar sus oficinas, al mismo tiempo que se familiarizaban con esta cobertura para luego ofrecerla a su cartera. Todo este expertise trajo como consecuencia un crecimiento año a año en la demanda de los particulares, así como también la propuesta del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires para formar parte del programa Garantía BA que lanzó el Gobierno de la Ciudad. En cuanto a la cobertura, responde ante las pérdidas que pudieran producirse tras el incumplimiento de ciertas obligaciones por parte del tomador del seguro que, en este caso, sería el inquilino. Es decir que protege al propietario si surgiera algún gasto que quien alquila debería pagar y no afronta. Con el tiempo, fue adaptándose a las necesidades tanto de los tomadores como de los asegurados sumando en algunos casos además del pago mensual del alquiler, expensas, servicios, etc».

Agustín Del Torchio, Gerente Comercial de Afianzadora, señala que el seguro de caución de alquileres que ofrece la Compañía es un instrumento dirigido a todo Locatario, es decir, persona física o de existencia ideal, que necesite garantizar el pago de cánones locativos y la sustitución del fondo de garantía. «Es una herramienta que en los últimos años se ha utilizado con mayor frecuencia, fundamentalmente por la celeridad en su obtención y la simplicidad en la gestión de eventuales reclamos y necesidades de indemnización ante un incumplimiento. Se ha convertido en una herramienta valiosa para respaldar obligaciones locativas con destino comercial o particular».

Gustavo Guereña, Gerente de Caución de Allianz Argentina, nos informa que el producto está dirigido a empresas o personas físicas integrantes de tomadores que operan otros Seguros de Caución en forma previa. «La póliza es como la clásica garantía que cubre solamente la falta de pago de los alquileres mensuales impagos, con las limitaciones propias en cuanto a suma asegurada que ha impuesto la nueva Ley de Alquileres Nro 27551».

Alejo Quinteros, Líder del Equipo Seguros de Hogar y Ocio de Río Uruguay Seguros, destaca que el Seguro de Caución para Alquileres de viviendas particulares que ofrecen en Río Uruguay Seguros (RUS) está dirigido a todas aquellas personas en calidad de locatario que demuestren tener los ingresos suficientes para la celebración del contrato. «Es un seguro que se puede contratar desde los 18 años y no tiene límite en la edad máxima de contratación, así por ejemplo, una persona jubilada puede contratar la póliza. Los tomadores de la póliza pueden ser empleados en relación de dependencia, monotributistas, autónomos o jubilados. Es un producto que también está orientado a los propietarios de las viviendas con el fin de que puedan garantizarse el cobro del alquiler en caso de incumplimiento del contrato por parte del inquilino. Creemos importante que el sector inmobiliario conozca y promueva esta alternativa de garantía, que es una fantástica herramienta que brinda una rápida solución para las partes que intervienen en el contrato de alquiler. Las coberturas que otorgamos se basan en: ALQUILERES IMPAGOS, OCUPACIÓN INDEBIDA, EXPENSAS ORDINARIAS, SUSTITUCIÓN DEL DEPÓSITO DE GARANTÍA».

Hernán Quintana, Director Comercial de El Surco, nos comenta que el seguro de alquiler está dirigido a todo tipo de público, sea propietario o inquilino, locaciones comerciales o locaciones familiares. «Entre las coberturas que otorgamos contamos con las siguientes: a) Garantía por el pago de alquileres caídos; b) Garantía por el pago de expensas caídas; c) Garantía por el pago de Servicios caídos; d) Ocupación indebida, e) Depósito en Garantía y f) Seguro del Hogar que incluye la RC y el Incendio del bien alquilado».

Gonzalo Álvaro Córdoba, Jefe Comercial de Crédito y Caución, asegura que el producto está dirigido a todos los inquilinos buscando resguardar los intereses de los propietarios, ya que una póliza de seguro de caución de alquiler, emitida por una Compañía de Seguros, es una excelente alternativa para garantizar los contratos de alquiler. «Consiste en un documento legal que cuenta con todos los beneficios de la técnica aseguradora, atomización, diversificación de riesgos y el respaldo de reaseguradores internacionales. La cobertura del seguro de alquiler es amplia; abarca el pago del alquiler y, además, en caso de solicitarlo, se pueden cubrir expensas, impuestos y servicios».

– ¿Qué ventajas ofrece respecto de otros medios de garantía?
Desde Alba Caución, Analía Filpo, destaca que «primero y principal, como ventaja podemos enunciar el asesoramiento a todas y cada una de las partes intervinientes, respondiendo a sus interrogantes de acuerdo a sus roles y necesidades, que entendemos son muy distintos dependiendo de cada actor. Para los beneficiarios de las pólizas (Locadores), la solvencia que representa contar con una aseguradora a la hora del incumplimiento del tomador de la póliza (locatario), ya que somos quienes respondemos frente a los reclamos según los procedimientos establecidos en las condiciones generales de póliza aprobadas por la SSN. Y para el Tomador (inquilino), la tranquilidad que significa tener el respaldo de una garantía de Alba Caución, además del excelente servicio de atención y rapidez donde garantizamos que en el término de 48 horas pueden acceder a la misma, el costo y su forma de pago. Tal vez son clientes que por primera vez requieren de un seguro de caución, por lo tanto, los ayudamos a que sea una experiencia grata solicitando la documentación razonable para poder evaluar el riesgo».

Desde Afianzadora, Agustín Del Torchio advierte que la Ley 27.551, de reciente promulgación, instala al seguro de caución como una de las alternativas que el locatario puede ofrecer al locador. «Entre estas alternativas, el seguro de caución tiene como beneficios una mayor inmediatez en la gestión, menores costos que otros instrumentos y la no exposición directa al locador del patrimonio del locatario, como sucedería en el caso de ofrecer el título de propiedad inmueble o garantía personal».

Desde Allianz, Gustavo Guereña señala que el Seguro de Caución es un instrumento dinámico que permite el otorgamiento de garantía sin afectar línea de crédito alguna para el tomador de la póliza. «A su vez, los propietarios cuentan con una garantía que se encuentra doblemente respaldada, tanto por la Compañía de Seguros emisora de la póliza como por la Compañía de Reaseguros que participa de la operatoria. Todo se realiza dentro del marco de la actividad aseguradora cuyo contralor está ejercido por la SSN. Estos factores nos diferencian del resto de las alternativas de garantía estipuladas por la normativa y, en nuestro caso, brinda además el respaldo y la tranquilidad de contar con una garantía de un líder global en seguros, como el Grupo Allianz».

Desde Río Uruguay Seguros, Alejo Quinteros subraya que las ventajas principales respecto a otros tipos de garantías son la practicidad y agilidad que tiene este tipo de garantía, «dado que a un costo accesible estamos brindando una solución a personas que, siendo inquilinos, no pueden acceder a garantías reales y que, en otras circunstancias, deberían recurrir al compromiso de familiares o amigos para garantizar un contrato de alquiler».

Desde El Surco, Hernán Quintana destaca que la principal ventaja que ofrece es que, a diferencia de un aval bancario, aquí no resulta necesario la apertura de ninguna caja de ahorro, cuenta corriente o producto bancario, lo que necesariamente mejora sustancialmente los costos respecto de ese tipo de productos. «Asimismo, en relación a éstos, nuestro diferencial es la inmediatez de la respuesta y la emisión de la póliza para que el inquilino cuente con la garantía necesaria para poder alquilar el inmueble al que anhela mudarse. Respecto de los denominados sistemas de garantía, la ventaja es mayúscula, puesto que podemos ofrecer coberturas efectivas de seguro de hogar, por ejemplo, que estos sistemas de garantía no pueden ofrecer. Asimismo, a diferencia de estos últimos, nuestras empresas tienen que cumplir los más altos estándares en materia de solvencia, siendo siempre sometida nuestra operatoria al contralor de la Superintendencia de Seguros de la Nación. A esto se le suma la necesidad de contar con capitales mínimos para operar, programas de retención debidamente aprobados y distintas normas que garantizan nuestra capacidad de respuesta ante un siniestro. Lamentablemente, estos mal llamados ‘sistemas de garantía’ carecen de toda reglamentación. Por tanto, bien podría el inquilino estar contratando una garantía propuesta por un insolvente y el propietario aceptándola. El día que exista un siniestro es donde se producirá el gran problema. Sin embargo, es dable remarcar que ahora resta esperar la reglamentación de la nueva Ley de Alquileres que, en definitiva, es una modificación del Código Civil y Comercial, para ver cómo se regularán esos sistemas de garantía. Todo esto va a representar una gran novedad, esperando que se fijen estándares similares a los nuestros para que no ocurra una competencia desleal, como viene sucediendo hasta la fecha».

Desde Crédito y Caución, Gonzalo Álvaro Córdoba informa que la principal ventaja es la solvencia, ya que «todas la Compañías de Seguros debemos presentar balances trimestralmente y tenemos diversos tipos de controles como reservas, deudas, inversiones, entre otros. Estas exigencias se realizan bajo determinada normativa y control que ejerce la Superintendencia de Seguros de la Nación. Cabe destacar que este control sobre las Compañías de Seguros significa para el propietario un valor relevante, respecto de otras garantías que se ofrecen en el mercado».

De izquierda a derecha, Alejo Quinteros, Líder del Equipo Seguros de Hogar y Ocio de Río Uruguay Seguros;  Hernán Quintana, Director Comercial de El Surco; y Gonzalo Álvaro Córdoba, Jefe Comercial de Crédito y Caución.

En Afianzadora, el costo está directamente relacionado al análisis que realiza la Aseguradora del locatario y del contrato específico a suscribir, teniendo en cuenta las obligaciones a garantizar, el plazo de locación y montos involucrados.

Para Allianz, el costo varía de acuerdo al perfil del tomador y a las características del contrato de locación en análisis. «No obstante, a modo orientativo, las tasas oscilan entre el 2 y el 5% anual de prima. Siendo mucho más económico que algunas de las otras alternativas de garantía previstas por la Ley».

En el caso de Río Uruguay Seguros, el costo aproximado de un seguro de garantía de alquileres es del 50% del costo de un mes de alquiler promedio por cada año de duración del contrato.

En El Surco Seguros, el costo es variado y depende de si el producto se comercializa por año o por la totalidad del contrato. «Dado que nuestro producto cubre la ocupación indebida, necesariamente la póliza se emite con una vigencia igual a la duración del contrato, siendo la base a tomar en cuenta para el cálculo de la tasa de prima la suma de todos los montos asegurados por el total del contrato. En este sentido, el costo aproximado en el mercado ronda entre el 4% y el 5% del total del contrato».

En el caso de Crédito y Caución, el costo de la póliza de alquiler depende del plazo del contrato y de la calificación del cliente, «pero podríamos decir que el costo aproximado oscila entre 1,5 y 2 cánones locativos. Por su parte, existen ciertos requisitos mínimos a la hora de solicitar un seguro de alquiler para vivienda; los mismos son: a) Ser mayor de 18 años de edad. b) Un año de antigüedad laboral o demostrar continuidad en algún otro empleo. c) El alquiler mensual no deberá superar el 30% de los ingresos individuales/familiares mensuales declarados. d) No registrar antecedentes financieros desfavorables».

– ¿Qué cambios podría enfrentar el seguro de caución de alquileres como consecuencia de la sanción de la nueva ley de alquileres?
Analía Filpo, desde Alba Caución, considera que los cambios que impone la nueva Ley se reflejan en la vigencia, la suma asegurada, el valor del depósito en garantía, analizando para ofrecer al mercado un producto acorde al universo de clientes actuales y potenciales, en función de las nuevas oportunidades. «Estamos esperando que nuestro Ente de control, la Superintendencia de Seguros de la Nación, nos informe de la nueva cobertura con la que se trabajará. Entendemos que deberá ser un plan nuevo o la adaptación del existente, pero cambiarán las condiciones generales de los seguros actuales. Además incorpora el Programa Nacional de Alquiler Social, que analizaremos para acompañar también este proyecto que como sociedad sabemos que se necesita. Celebramos el reconocimiento que se nos hace a las compañías de seguros, al incluirnos en esta Ley como una opción, ya que es el resultado del trabajo de años con relación a este producto».

Agustín Del Torchio, desde Afianzadora, comenta que la nueva Ley viene a aclarar algunos puntos de discusión que se venían observando. «Incorpora algunas facilidades, como por ejemplo la posibilidad de realizar notificaciones a los domicilios electrónicos (e-mail) determinados en el contrato, donde se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursen en el marco del contrato de locación. Por otro lado, al extender el plazo mínimo de los contratos de alquiler de dos a tres años, se amplía el periodo del ‘riesgo’ a analizar, con las excepciones preexistentes en el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación (embajadas, fines turísticos, guarda de cosas, etc.) También se establece una instrucción sobre la actualización del monto del depósito en garantía”.

Gustavo Guereña, desde Allianz, sostiene que -como toda norma- tiene aspectos buenos y otros mejorables. «En principio, en lo referido puntualmente al tema de garantizar, creo que la nominación de alternativas para afianzar este tipo de contratos, es un acierto. A mi criterio, alguna de estas alternativas tiene ciertas debilidades en cuanto la seguridad que debería brindar a los locadores, y es un tema que debería ser revisado en el corto plazo, para no encontrarnos más adelante con algún conflicto con los Locadores. Por otro lado, la restricción en materia de suma asegurada contemplada en la norma según Título II, Artículo 13, que dicta que: ‘…el Locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación…’, creo que atenta contra los intereses del Locador, cuando en la práctica, y como ha sido hasta ahora, la suma asegurada de la póliza se debería constituir por la sumatoria total de los alquileres que se desean garantizar en un contrato de locación. A su vez, esta restricción hace que pierda relevancia el negocio para las Compañías Aseguradoras garantes. Este es un punto que, a mi criterio, debería modificarse a futuro».

Alejo Quinteros, de Río Uruguay Seguros, señala que este año, específicamente el 1° de julio, entró en vigencia la Ley de Alquileres (Ley 27.551) que establece nuevas reglas en los contratos de locación. «Es por esto que en Río Uruguay Seguros estamos trabajando para adaptar dichas modificaciones al producto y a su tarifa. Por citar un ejemplo, al momento de celebrar el seguro de caución, no contaremos con los montos totales de alquiler estipulados para los tres años del contrato ya que la actualización del segundo y tercer año estará calculada de acuerdo a la publicación de un índice que determinará el nuevo valor locativo, es decir, que no se podrá establecer un incremento en el valor del alquiler acordado por las partes -esto sucedía antes de la sanción de la nueva ley- y eso implica que no conoceremos las sumas aseguradas para los períodos futuros».

Hernán Quintana, de El Surco, sostiene que -lamentablemente- la regulación nueva que surge del Código Civil y Comercial es por demás defectuosa. «La novedad es la supuesta incorporación de diversos instrumentos para garantizar contratos y la prohibición del propietario de exigir garantías superiores a los 5 meses. En este sentido, el eventual negocio de 36 meses garantizado pasará a ser de solo 5 meses y con un producto mucho menos robusto del que estábamos comercializando, todo esto en detrimento del propietario que es el verdadero asegurado. Asimismo, la indexación que implementaron podría llevar a situaciones de infra seguro y que la póliza quede totalmente desfasada en relación a los cánones locativos futuros. En suma, creo que tendrá un impacto muy negativo la reforma efectuada en el mercado de garantías de alquileres».

Gonzalo Álvaro Córdoba, desde Crédito y Caución, señala que la nueva ley de alquileres incluyó otras garantías como, por ejemplo, las que otorgan sociedades bajo la forma de fianza comercial. «Si bien parecen similares o se confunden con los seguros de caución, éstas no poseen ninguna de las características que distinguen a las Compañías de Seguros. Es importante resaltar que para estas sociedades no existe ningún tipo de control, tampoco cuentan con el respaldo de reaseguradores internacionales. Atento a esta situación, es primordial que tanto el inquilino como el propietario analicen las alternativas de garantías que ofrece la nueva ley teniendo en cuenta estas diferencias sustanciales. A su vez, esperamos que la reglamentación que aún falta de la mencionada ley, incluya los requisitos mínimos necesarios que deban cumplir estas empresas afianzadoras en resguardo de los intereses de los propietarios».

Agustín Del Torchio, Gerente Comercial de Afianzadora, señala que la evolución en este último tiempo ha sido positiva. «Observamos un notable incremento en la cantidad de contratos de alquileres garantizados con seguros de caución, y su correlación en la mayor relevancia de la prima generada por este instrumento dentro de la cartera de las compañías de caución. Esto es resultado del impulso oficial que ha recibido el seguro de caución tanto desde la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, como de los programas oficiales impulsados por el Estado Nacional, Provincial y de la Ciudad junto con la SSN. Como resaltamos en la Escuela de Caución de Afianzadora, el seguro de caución de alquiler es uno de los riesgos a tener presente, debido a su relevancia actual y a la gran proyección de crecimiento a futuro».

Gustavo Guereña, Gerente de Caución de Allianz Argentina, informa que el Seguro de Alquiler, dentro del universo de coberturas de Caución, históricamente ha sido un negocio accesorio. Un complemento dentro de las necesidades de las empresas tomadoras de otras pólizas. «Esto es en general, dado que han existido Compañías más proclives a desarrollar este producto con distinto resultado a lo largo del tiempo. No se ha desarrollado tampoco un mercado específico para este tipo de necesidades, ya sea por las características del marco legal o por los sucesivos vaivenes de nuestra economía, y esto ha atentado contra del crecimiento del producto».

Alejo Quinteros, Líder del Equipo Seguros de Hogar y Ocio de Río Uruguay Seguros, nos comenta que «analizando en RUS la evolución de las pólizas emitidas en los últimos 3 años, concluimos que la misma fue importante. Aun así, apuntamos a seguir creciendo de forma sostenida en este segmento, relevando el mercado y adaptándonos permanentemente a los cambios normativos y las necesidades de nuestros clientes. Además, y con el firme objetivo de crecer, seguiremos brindando herramientas a nuestra fuerza de ventas -compuesta por una red de más de 6.000 productores asesores de seguros y 26 Unidades de Negocios distribuidos en toda la geografía de la República Argentina- y disponibilizando todos los canales digitales para brindar una experiencia de calidad a nuestros clientes. Somos una empresa digital, es por eso que brindamos asesoramiento a nuestros PAS y clientes a través de nuestros canales digitales y centros de atención telefónica. Portal de Asegurados: https://rus.com.ar/; Facebook: https://www.facebook.com/riouruguayseguros/; Instagram:https://www.instagram.com/ruseguros; Twitter:https://twitter.com/ruseguros; RUSmóvil:http://www.rus.com.ar/#/descargarrusmovil, Centro de Atención Telefónica: 0810 888 7080, WhatsApp: 3442 65 7777, AVRIL, asistente virtual de RUS que funciona en WhatsApp, Facebook y en el Portal de Asegurados.

Hernán Quintana, Director Comercial de El Surco, señala que «en el año 2011 lanzamos nuestro producto GAPP, que consiste en una Garantía de Alquiler para Propiedades. Desde esa fecha hasta hoy, el crecimiento fue muy lento y tuvo una parcial aceptación por parte del mercado, viendo que a la fecha hay quienes priorizan aún la garantía inmobiliaria. En el medio surgieron nuevos competidores, sean aseguradoras o sistemas de garantía, muchos de los cuales han bastardeado el producto causando un impacto muy negativo en el mercado. Lamentablemente, estos actores siguen operando en condiciones muy ventajosas para ellos en detrimento de la credibilidad que buscamos con nuestro producto. También hemos visto como muchas aseguradoras, con nula experiencia en este mercado, han intentado diversas propuestas, las cuales todas ellas fracasaron, nuevamente atentando contra este noble producto. Es una lucha constante ‘contra viento y marea’».

Gonzalo Álvaro Córdoba, Jefe Comercial de Crédito y Caución, subraya que «durante muchos años, la garantía propietaria fue una de las más requeridas, pero hoy los seguros de caución para alquiler son una alternativa superadora tanto para el inquilino como para el propietario. Dado el contexto económico actual del país, se observan cuestiones preocupantes como inestabilidad, alza del dólar, altas tasas y la notable disminución del otorgamiento de los créditos hipotecarios. En razón de estas causas, la compra-venta de inmuebles está en un nivel extremadamente bajo, en contraposición los alquileres siguen siendo una alternativa y, en este escenario, los seguros de alquiler pueden operar como dinamizadores de este importante segmento del mercado inmobiliario. En Crédito y Caución ofrecemos a empresas las pólizas de alquiler para vivienda desde nuestros inicios; este producto a raíz del escenario descrito anteriormente, se viene incrementando desde el mes de diciembre del año 2018 cuando incorporamos el segmento retail y en la actualidad representa el 10% de la prima emitida por la compañía. El seguro de alquiler para vivienda es muy sólido y confiable, con lo cual, nuestras expectativas son muy positivas porque creemos que su demanda continuará en aumento en los próximos años».

De izquierda a derecha, Dr. Ricardo Botana, Presidente de la Unión Argentina de Inquilinos; Miguel Di Maggio, Director de la Inmobiliaria DEPA; y Eduardo Elías, Gerente Comercial de la firma IZRASTZOFF en CABA. 

Unión Argentina de Inquilinos

Con el fin de conocer un poco más las repercusiones de la nueva Ley, consultamos al Presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Dr. Ricardo Botana, quien nos comentó su punto de vista acerca de la nueva legislación.
«La nueva Ley de Alquileres, es un paso muy importante que reconoce que un sector muy grande de la sociedad (se calcula que los inquilinos en el país son 8.000.000) necesitaba más derechos para poder vivir mejor. Los principales beneficios que ofrece para los locatarios son la extensión del plazo a 3 años, el derecho a recobrar el depósito actualizado, la regulación del aumento del canon locativo durante el transcurso del contrato y el plan social de alquileres».
Ante nuestra consulta, acerca de si existe en la nueva Ley algún aspecto que debió abarcar y no lo hizo, el Dr. Botana considera que quizás algún tipo de registro en el que los buenos inquilinos pudieran inscribirse y demostrar que cumplen correctamente con los pagos y cuidados del inmueble alquilado y que sirva como aval para un crédito. «La respuesta de inquilinos y propietarios a estas nuevas condiciones quizás al principio se pueda prestar para algún tipo de especulación que se traduzca en alguna suba de precios, pero eso será en una primera etapa». Respecto de los seguros de caución, el Dr. Ricardo Botana comenta que «hace ya varios años que este tipo de alternativas a la de un garante común se vienen dando en el mercado. Igualmente, que se plasmen en la ley fortalecerá aún más las distintas posibilidades de garantías que el locatario puede ofrecer al locador».

Inmobiliarias

Asimismo, y a los fines de conocer la opinión de quienes están en permanente contacto tanto con inquilinos como con propietarios, consultamos con inmobiliarias de reconocida trayectoria del mercado, quienes nos brindaron sus puntos de vista sobre la nueva ley.
En primer lugar, entrevistamos a Miguel Di Maggio, Director de la Inmobiliaria DEPA, quien advierte que «se trata de la primera reforma desde el año 1984 y creo que era necesaria dicha actualización, tal vez no era el momento que se haga dentro de esta pandemia». En lo atinente a los beneficios para locadores y locatarios, señala que «la ley está claro que beneficia en gran parte a los locatarios bajando a tan sólo 1 mes el depósito en garantía, accediendo a múltiples formas de garantías en el que figuran y toman fuerza el aval bancario, seguro de garantía y caución, por encima de la garantía propietaria. El ABL o ARBA, según corresponda, pasará a ser parte del locador el pago de dicho impuesto, bajando considerablemente en algunos casos el costo de los inquilinos, entre otras reformas. Sin dudas, al ser una ley que favorece en muchos puntos al inquilino, dicha parte la celebra y la asimila más rápido, creo igual que el tema de la fórmula del aumento anual puede ser el punto más complejo, ya que no solo que no hay previsión, sino que también con inflaciones del 40 al 50% que vivimos los últimos años y la pérdida constante del salario por sobre dicha inflación, puede hacer que el remedio sea peor que la enfermedad. Por otro lado, no hay dudas que muchos propietarios van a intentar aumentar el costo inicial de los contratos elevando los precios de las ofertas. Ya muchos comenzaron en los últimos días a hacerlo y con fuerza, pero creo también que en la misma economía frenada, con muchas empresas cerrando y con índices en alta del desempleo, se va a ver compleja la posibilidad de que esta estrategia se logre». Repecto de los seguros de caución mencionados en la ley, señala que «en los últimos años creció mucho la aceptación de las garantias de alquiler o seguros de caución, los propietarios comenzaron a entender las ventajas que tienen estas herramientas, ya que muchas cubren hasta la restitución del bien y si el inquilino no pagase las expensas o el mes de contrato por alguna imposibilidad, estas empresas que brindan estas soluciones, en cuestión de horas se hacen cargo del pago de las obligaciones, y en caso de llegar a la situación de generar un desalojo las mismas se ocupan de toda la gestión. Sin duda es lo más recomendable a la hora de elegir una garantía».

Eduardo Elías, es Gerente Comercial de la firma IZRASTZOFF en CABA, reconocida inmobiliaria del sector. Respecto de la sanción de la nueva ley, advirtió que «la reforma del CCyC en materia de alquileres viene a aportar confusión en un mercado que funcionaba con fluidez. Algunos aspectos de la reforma no están suficientemente desarrollados y quedan expuestos a diferentes interpretaciones que podrían derivar en no pocos conflictos entre partes. Para los locadores no se visualizan puntos importantes que puedan ser definidos como beneficios, dado que les implica ampliar su tasa de riesgo en términos de rentabilidad por efecto de las modificaciones en materia de ajustes del precio del alquiler, mayores cargas en términos de gastos y más obligaciones tributarias. Las opciones de garantías tampoco le aportan mayores seguridades que las que ya disponían antes de la reforma. Para los locatarios, a primera vista resulta beneficiosa porque les amplía el plazo de locación evitando así la rotación de un inmueble a otro cada año y medio. También les baja sustancialmente el costo de entrada por efecto de que se determinaron por ley los montos máximos de depósito de garantía y los gastos por estudio de antecedentes. Lo mismo respecto al pago de cargas y contribuciones que, en algunos casos, se asignaban a cargo del Locatario, ahora los pagará el Locador. Sin embargo, todas estas ‘ventajas’ pueden esfumarse en la práctica si se generaliza una negativa de los propietarios a aceptar condiciones que los dejan altamente expuestos a tener que sostener un contrato que puede ser negativo en términos de equilibrio económico, sin mencionar la tasa de rentabilidad, y no poder hacer algo para corregir eso. Entonces, comienza a verse afectada la oferta porque se retiran del mercado departamentos en alquiler, lo que significa un alza de precios por la baja de la oferta y termina siendo un perjuicio para el locatario que deberá pagar mayor precio por el departamento que necesita. O sea que los beneficios están por verse.

En mi opinión, no debió haber existido esta reforma dado que afecta a los contratos privados y no es equitativa. Por ejemplo, los locadores no pueden rescindir los contratos unilateralmente, salvo que el Locatario no cumpla con sus obligaciones. Pero para ejercer ese derecho deberá dar intervención a la justicia, mientras que los locatarios pueden rescindir después del sexto mes de contrato pagando solo una indemnización y hasta sin pagar indemnización alguna, según la anticipación con la que notifique al Locador. El principal punto que debería estimularse -la construcción para renta de manera que aumente la cantidad de unidades disponibles para los inquilinos- no ha sido abordada. Lo que percibimos hoy, a pocos días de la promulgación, es una gran incertidumbre de los dos lados. Nuestro trabajo hoy consiste en asesorar a ambos y, de ese trabajo de asesoría, estamos visualizando cierto reparo de parte de los propietarios y una percepción de ventaja por parte de los locatarios».

Respecto de los seguros de caución de alquileres que menciona la nueva ley, Eduardo Elías, nos comenta que «esta es una modalidad que ya estaba en práctica antes de la reforma y estaba teniendo cada vez mayor aceptación. Sin embargo, aún falta madurar para muchos propietarios que prefieren el ‘garante propietario’, suponiendo que tienen mejores posibilidades de cobro y para los inquilinos representa la obligación de calificar casi como para un préstamo bancario y, además, tiene un costo adicional importante (hasta un mes y medio del alquiler)».