Analizamos los seguros para alquileres a la luz de los cambios en el marco normativo, con Patricio Iglesias, Gerente Técnico y de Suscripciones de Triunfo Seguros; Tomás Isla Casares y Guillermo Vaccaro, Gerente y Jefe de Suscripción, respectivamente, de Fianzas y Crédito; Gonzalo Álvaro Córdoba, Jefe Comercial, y Diego Zámolo, especialista de producto, ambos de Crédito y Caución; y Enrique Camarero, Gerente de Administración de Riesgo de Afianzadora Latinoamericana.
Escribe Lic. Aníbal Cejas
En los últimos meses ha habido modificaciones en las condiciones para los alquileres particulares o residenciales, surgidos de la sanción de la Ley de Alquileres.
Al respecto, Patricio Iglesias, Gerente Técnico y de Suscripciones de Triunfo Seguros, consideró: «El Contrato de Caución es accesorio a un contrato principal. Las Compañías hemos empezado a garantizar los modelos de contratos que surgen de la nueva Ley de Alquileres, Ley Nº 27.551 de Julio de 2020. Y adecuamos nuestros clausulados a las nuevas Condiciones Generales para el Seguro de Caución de garantía de locación de bienes inmuebles con destino habitacional que estableció la SSN por Resolución 2020-376 de fecha 19 de octubre de 2020».
Tomás Isla Casares y Guillermo Vaccaro, Gerente y Jefe de Suscripción, respectivamente, de Fianzas y Crédito, por su parte expresaron que «en el artículo 13 de la nueva Ley de Alquileres, se introduce una modificación importante sobre las garantías».
«Es muy significativo que el Seguro de Caución se haya incluido expresamente en la ley, ya que hasta el momento era la alternativa menos conocida y aceptada -agregaron-. Tradicionalmente, la garantía en el mercado era el título de propiedad de un tercero; sin embargo, ahora se amplió el espectro a título de propiedad inmueble, aval bancario, Seguro de Caución, garantía de fianza o fiador solidario, o garantía personal del locatario.
Otra novedad importante es que el monto de la fianza no tendrá que ser por todo el contrato del alquiler sino por cinco períodos locativos. Esto da certidumbre a las partes y, además, abarata en gran medida el costo de la caución. Por otra parte, la SSN emitió en octubre una resolución en la cual adapta las condiciones generales de la póliza de alquiler a la nueva ley, en la que se pueden incluir como sublímites de la suma asegurada conceptos tales como alquileres impagos, depósito en garantía, expensas ordinarias, servicios y/u ocupación indebida».
De izq. a der., Patricio Iglesias, Gerente Técnico y de Suscripciones de Triunfo Seguros; Tomás Isla Casares y Guillermo Vaccaro, Gerente y Jefe de Suscripción, respectivamente, de Fianzas y Crédito
Diferencias entre el Seguro de Caución y la garantía propietaria tradicional
¿Qué diferencias tiene el Seguro de Caución con la garantía propietaria tradicional?
Gonzalo Álvaro Córdoba, Jefe Comercial de Crédito y Caución, respondió: «El Seguro de Caución puede definirse como un seguro de garantía en el cual la compañía de seguros se transforma en garante del cumplimiento de una obligación no financiera que, habitualmente, emerge de un contrato.
En el Seguro de Caución para alquileres, que como cualquier otro seguro se instrumenta en una póliza y cuenta con todas las herramientas de la técnica aseguradora, intervienen tres partes: el locatario, el locador y la aseguradora.
Si bien, tanto los Seguros de Caución como las garantías propietarias respaldan el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación, existen diferencias sustanciales.
La garantía propietaria suele perder trazabilidad en el transcurso del período contractual. En este sentido, puede ocurrir que el titular venda el inmueble, que la propiedad en garantía se encuentre inscripta como bien de familia (no sería ejecutable) o bien, que el inmueble se encuentre garantizando más de un contrato de locación. También, es sabido que para ejecutar una garantía propietaria es necesario recurrir siempre a la vía judicial y tramitar un expediente, circunstancia que trae aparejado un incremento de los costos para el locador y además suelen ser procesos muy largos en el tiempo.
Por otro lado, el Seguro de Caución es emitido por una compañía de seguros, la cual está auditada y controlada por la Superintendencia de Seguros de la Nación, con balances públicos que permiten conocer su situación patrimonial y de reservas. Asimismo, las compañías de seguros, poseen el respaldo de su panel de reaseguro. También, con el Seguro de Caución, una vez configurado el siniestro, al propietario se le abonan todos los conceptos adeudados mientras da comienzo al proceso para obtener la devolución del inmueble.
A su vez, existe en el mercado otra alternativa de garantía que son las que otorgan Sociedades bajo la forma de fianza comercial. Si bien parece similar y se suele confundir con los seguros, no posee ninguna de las características que distingue a las Compañías de Seguros y que se mencionaron anteriormente. El punto a destacar es que para estas Sociedades no existe ningún tipo de control ni tampoco cuentan con el respaldo de reaseguradores internacionales. Además, al momento de la firma del contrato de alquiler siempre es necesaria la presencia de un representante de la sociedad, hecho que hace burocrática la instrumentación».
Más adelante, Enrique Camarero, Gerente de Administración de Riesgo de Afianzadora Latinoamericana, destacó: «La nueva póliza de alquiler amplía en su rango de cobertura temas como servicios, expensas ordinarias y ocupación indebida; sumándose a los conceptos más ortodoxos como el alquiler mensual y la sustitución de depósito en garantía. Otra particularidad positiva que tiene este instrumento es el carácter de fianza solidaria, lo cual hace casi inmediata su ejecución una vez cumplidos los pasos de rigor. Es un producto que da mayor estabilidad dado que el mismo se extiende a tres años de duración, y donde las exigencias de contragarantías para su adquisición han bajado ostensiblemente»
De izq. a der., Gonzalo Álvaro Córdoba, Jefe Comercial, y Diego Zámolo, especialista de producto, ambos de Crédito y Caución; y Enrique Camarero, Gerente de Administración de Riesgo de Afianzadora Latinoamericana.
Por su parte, Iglesias sumó: «El Seguro de Caución permite cubrir el incumplimiento por cánones impagos, así como también la sustitución del depósito en garantía, el pago de expensas ordinarias, el pago de los servicios como energía eléctrica, gas, agua corriente y telecomunicaciones, y hasta la ocupación indebida del inmueble.
En cuanto a los plazos, la cobertura es por los tres años establecidos por la ley, aunque para cada una de las coberturas adicionales mencionadas las compañías definimos porcentajes sobre la suma principal o máximos para cada ítem.
Para el propietario resulta mucho más ágil a la hora del incumplimiento, ya que una vez demostrado fehacientemente ante la Aseguradora la ocurrencia del siniestro, estará en condiciones de ser resarcido.
Para el inquilino, una vez cumplimentada la presentación de la documentación exigida por la Aseguradora para tomar la póliza y abonada la Prima correspondiente, podrá contar rápidamente con la misma y así avanzar con la firma del contrato de alquiler».
Sobre el mismo tema, Vaccaro e Isla Casares, sostuvieron: «La diferencia más importante entre el seguro y la garantía propietaria es la ejecución, ya que para la configuración del siniestro y el pago de la indemnización no hace falta esperar una sentencia judicial.
Para ambas partes el seguro es la mejor opción. Para el propietario porque cuenta con una garantía emitida por una compañía de seguros que tiene respaldo financiero y la seguridad jurídica de un instrumento controlado por la SSN. Para el inquilino porque no debe contar con una garantía otorgada por terceros, y porque los plazos de calificación y emisión de póliza son muy cortos y el costo es accesible».
Camarero, por su parte, manifestó: «Sin dudas, la principal ventaja que tiene el Seguro de Caución es su ‘inmediata ejecución’ versus la acostumbrada garantía de propiedad. Con el Seguro de Caución, cumpliendo los requisitos básicos de las condiciones generales, la póliza ya puede ser requerida por el propietario, mientras que, en los casos de garantías con propiedades, se deberá consumar un litigio que puede llevar años en busca de su ejecución».
Deudas en cuotas
Recientemente se dispuso que las deudas de los inquilinos con los propietarios puedan saldarse en 12 cuotas. ¿Esta situación está cubierta en el seguro?
Sobre el particular, Córdoba puntualizó: «A través del Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 66/2021, publicado en el Boletín Oficial del 30 de enero de 2021, el Poder Ejecutivo de la Nación prorrogó hasta el 31 de marzo de 2021 los plazos previstos.
Cabe recordar que a través del DNU 320/2020 se adoptaron las siguientes medidas:
• Queda suspendida la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles.
• Se prorroga la vigencia de los contratos locativos que hubieren vencido a partir del 20 de marzo de 2020.
• Se congelan los precios de los alquileres, no de los demás accesorios que lo integran al valor de marzo de 2020.
• La deuda por diferencia de precio del alquiler entre lo que el locatario debía pagar y lo que efectivamente pague por el congelamiento, se abonará en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre de 2020.
• Las deudas que se generen por falta de pago total o parcial de alquileres y accesorios, se pagarán a partir de octubre en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas, con intereses compensatorios, pero sin penalidades.
• Se prorrogan las fianzas y otras garantías.
Y como indicáramos, el DNU 320/2020 y sus sucesivas prórrogas contemplan también la extensión de las fianzas, entre las cuales se encuentran los Seguros de Caución, hasta el 31 de marzo de 2021. Ahora, el DNU extendió el plazo para el pago de los saldos generados hasta un número máximo de 12 cuotas. Este beneficio también alcanza a la compañía de seguros que, llegado el caso, deberá negociar y responder ante el locador».
Ventajas
¿En qué favorece y en qué perjudica a inquilinos y propietarios el nuevo texto de la Ley de Alquileres?
Iglesias, observó: «Desde la óptica del seguro, podemos decir que habiendo la ley definido taxativamente al Seguro de Caución como una de las opciones válidas para garantizar el cumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato de alquiler, resulta más sencillo para ambas partes ponerse de acuerdo en cuanto a que este tipo de garantía resulta de suma utilidad y de rápida concreción.
Para el inquilino tiene la ventaja de no tener que recurrir a un familiar o amigo para que salga como garante y para el propietario resulta un instrumento mucho más fácil de ejecutar a la hora de un incumplimiento».
A continuación, Guillermo Vaccaro y Tomás Isla Casares, remarcaron: «Aun es muy pronto para sacar conclusiones definitivas sobre el impacto que puede tener, considerando que estamos en presencia de un contexto económico muy complicado en el cual el mercado de alquileres en sí mismo está deprimido. Por lo pronto, consideramos muy positivo para ambas partes que se otorgue importancia a las garantías en la ley, ya que era un obstáculo que muchas veces limitaba las operaciones, sea por imposibilidad de conseguir garantes por parte del inquilino, por desconfianza del propietario, o por costos, etc.»
Acto seguido, Camarero analizó: «Este nuevo producto es un beneficio para todas las partes involucradas en un contrato de locación. Sin dudas, la ampliación de conceptos en la cobertura genera mayor protección a los propietarios, como así también su figura de fianza solidaria que la hace casi de ejecución inmediata. Asimismo, menores condiciones para acceder al producto, mayor oferta de compañías, más estabilidad por prolongación del contrato en cuestión y precios más accesibles son algunos de los beneficios del inquilino, que encuentra en este producto el acceso a la vivienda digna.
Otro punto a destacar en los contratos destinados a uso habitacional es el ajuste del precio del alquiler, el cual debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales, por medio de un índice que será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central y estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)».
¿Hay que iniciar juicio?
Para que la póliza se ejecute, ¿el propietario tiene que haber iniciado juicio de desalojo al inquilino?
Según Iglesias, «para que la póliza se ejecute no es necesario que el propietario haya iniciado juicio de desalojo. El asegurado locador debe informar a la compañía cualquier acto u omisión del tomador locatario que pudiere dar lugar a la indemnización, para ello debe hacerlo a través de una notificación fehaciente a la compañía adjuntando la documentación que acredite el incumplimiento, la cual será analizada por el área de asuntos legales de la empresa. De todas formas, el asegurado está obligado a adoptar todos los recaudos extrajudiciales o judiciales a su alcance contra el tomador».
Después, Vaccaro e Isla Casares manifestaron: «Conforme a las condiciones generales, el propietario debe rescindir el contrato e iniciar las acciones legales que le competan, como uno de los requisitos para la determinación y configuración del siniestro, pero no es necesario esperar el desarrollo del proceso judicial ni una sentencia, por lo que los plazos son cortos».
En la misma línea, Camarero sintetizó: «Dado su carácter de Fianza Solidaria no es necesario excutir (liquidar) al inquilino incumplidor en la justicia. Simplemente se debe cumplir con las condiciones generales de póliza e ir a cobrar a la aseguradora que emitió el instrumento».
Por su parte, Diego Zámolo, especialista de producto de Crédito y Caución, comentó: «No hace falta que se inicie el juicio de desalojo. Para que el propietario pueda ejecutar la garantía, tal como se menciona en las condiciones particulares de póliza, debe intimar al inquilino a que cumpla con lo adeudado en un plazo determinado. En caso de no llegar a un acuerdo, el propietario debe rescindir el contrato de locación. Luego, deberá notificar a la compañía del incumplimiento, de la rescisión contractual y podrá exigir su derecho a indemnización. La compañía responderá por lo adeudado y comenzará a abonar todos los meses subsiguientes, hasta la restitución de la propiedad o hasta agotar la suma asegurada».
Productos
Patricio Iglesias puntualizó que «la póliza de Triunfo Seguros garantiza la suma asegurada en concepto de alquileres impagos que propietario e inquilino hayan acordado, adicionalmente se cubre hasta un 10% de la suma asegurada para cada uno de los ítems adicionales descriptos anteriormente. El costo puede variar entre 1,5 y 2 meses de alquiler. Es un costo muy accesible y acorde a las normales erogaciones a la hora de alquilar una propiedad. Para tomar la póliza solo deberá completarse una mínima documentación que dependerá si la persona trabaja en relación de dependencia o lo hace en forma autónoma y firmar el compromiso global. Comercializamos este producto a través de toda la red de Productores Asesores de Seguros y a través de un acuerdo con un importante Banco».
A continuación, Guillermo Vaccaro e Isla Casares, comunicaron: «Fianzas y Crédito trabaja con alquileres comerciales y corporativos, con mucho éxito. No descartamos durante 2021 comenzar a comercializar alquileres de vivienda y particulares, ya que lo consideramos como una oportunidad muy interesante».
Luego, Camarero explicó: «Nosotros trabajamos las garantías de alquiler principalmente para los mercados corporativos, comerciales y, en menor medida, el de viviendas particulares con la característica de tener una línea preestablecida de un acumulado de $60.000.000 para los sectores vulnerables que no tienen acceso al mercado de garantía a un precio subsidiado. Una manera de aportar con nuestro instrumento al acceso a la vivienda digna».
Para concluir, Zámolo manifestó: «El asesoramiento, la cobertura, la agilidad en la gestión y el bajo costo son nuestras principales características diferenciales. Tenemos un equipo especializado en brindar soporte y respuestas a nuestros Productores Asesores de Seguros y a cualquier individuo que intervenga en la cadena de contratación del seguro. Surgen muchas consultas desde el propietario o la inmobiliaria hasta el inquilino. También contamos con nuestra web exclusiva de seguro de alquiler:
https://alquileres.creditoycaucion.com.ar/ donde se desarrolla toda la información relevante.
La garantía de caución para alquiler de inmuebles es un producto muy noble, con una cobertura completa. Se incluyen alquileres impagos y ocupación indebida y también existe la posibilidad de agregar al seguro expensas, servicios e impuestos. De este modo, se brinda tranquilidad absoluta a los interesados involucrados. Nuestros seguros de caución suelen emitirse en menos de 24 horas».
